Gebäude-AfA: Das BMF-Schreiben von 2023 ist aufgehoben

Worum es geht

Gebäude werden steuerlich grundsätzlich über feste Zeiträume abgeschrieben – je nach Gebäudeart und Bauzeitpunkt über 33, 40 oder 50 Jahre. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt davon eine Ausnahme zu: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf entsprechend schneller abgeschrieben werden. Für Eigentümer älterer, vermieteter Immobilien kann das die jährliche Abschreibung deutlich erhöhen.

Der Streitpunkt war nie die Vorschrift selbst, sondern der Nachweis. Genau dazu hatte das BMF am 22. Februar 2023 ein Schreiben veröffentlicht, das die Anforderungen eng fasste. Dieses Schreiben ist nun aufgehoben.

Was das Schreiben von 2023 verlangte

Das Schreiben ließ als Nachweis im Kern nur Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachtern zu. Ausdrücklich nicht ausreichend war die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten – etwa der nach dem Modell der ImmoWertV ermittelte Wert.

In der Praxis führte das zu einem Engpass: Die Zahl der öffentlich bestellten Immobiliensachverständigen in Deutschland ist überschaubar und rückläufig, das Durchschnittsalter liegt bei etwa 60 Jahren. Gleichzeitig stieg die Nachfrage nach solchen Gutachten deutlich. Wartezeiten und Preise zogen entsprechend an.

Was sich zum 1. Dezember 2025 geändert hat

Mit dem Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das BMF das Schreiben von 2023 vollständig aufgehoben. Damit entfallen sowohl die Beschränkung auf bestimmte Sachverständigengruppen als auch die enge Methodenvorgabe.

Was das Gutachten weiterhin leisten muss

Die Aufhebung senkt die formalen Hürden – nicht die inhaltlichen. Wer eine kürzere Nutzungsdauer geltend macht, trägt dafür die Nachweislast. Ein Gutachten muss die maßgeblichen Faktoren nachvollziehbar behandeln:

Entscheidend ist die Begründung. Ein Gutachten, das eine Zahl nennt, ohne den Weg dorthin offenzulegen, wird auch unter der neuen Lage nicht anerkannt. Umgekehrt hat eine sauber hergeleitete, am Objekt belegte Einschätzung nun bessere Chancen – unabhängig davon, ob sie von einem öffentlich bestellten Sachverständigen stammt.

Was das praktisch bedeutet

Für Sachverständige

Der Kreis derer, die solche Gutachten erstellen können, ist größer geworden. Für Bausachverständige, Architekten und Ingenieure mit einschlägiger Fachkunde entsteht ein zusätzliches Betätigungsfeld. Zugleich steigt die Bedeutung sauberer Dokumentation: Wenn die Qualifikation nicht mehr allein für die Anerkennung bürgt, tut es die Nachvollziehbarkeit der Herleitung.

Für öffentlich bestellte Sachverständige verschwindet damit ein faktisches Alleinstellungsmerkmal. Der Wettbewerb entscheidet sich künftig stärker über Qualität und Bearbeitungsdauer als über den Titel. Wer prüffähige Gutachten schnell liefern kann, ist im Vorteil.

Für Eigentümer

Gutachten sind leichter zu bekommen als in den Jahren zuvor. Das heißt nicht, dass jedes Gutachten anerkannt wird – die Finanzämter prüfen die inhaltliche Substanz weiterhin. Ein billiges Gutachten ohne Ortstermin und ohne belegte Herleitung ist verlorenes Geld, weil es der Prüfung nicht standhält.

Für Steuerberater

Mandanten mit älteren vermieteten Objekten, die bisher an der Sachverständigenfrage gescheitert sind, können erneut geprüft werden. Zugleich gilt: Beiträge, Merkblätter und Checklisten, die die Anforderungen des Schreibens von 2023 wiedergeben, sind inhaltlich überholt und sollten überarbeitet werden.

Die Vorgeschichte

Die Aufhebung kam nicht aus dem Nichts. Das Schreiben von 2023 war von Beginn an umstritten, weil es die Nachweismöglichkeiten enger fasste, als es der Wortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nahelegt. Die Vorschrift verlangt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer – sie schreibt weder eine bestimmte Person noch eine bestimmte Methode für den Nachweis vor.

Die Rechtsprechung hatte diesen Punkt bereits zuvor betont: Steuerpflichtige können sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Eine Verengung auf bestimmte Gutachtertypen ließ sich damit schwer vereinbaren.

Die Aufhebung stellt insofern weniger eine Kehrtwende dar als eine Rückkehr zur gesetzlichen Ausgangslage. Für die Praxis ist die Wirkung dennoch erheblich, weil sich viele Beteiligte in den vergangenen Jahren an dem Schreiben ausgerichtet hatten.

Was jetzt zu klären bleibt

Die Aufhebung schafft Spielraum, aber auch offene Fragen. Ohne Verwaltungsanweisung fehlt eine einheitliche Linie, an der sich Finanzämter orientieren. Absehbar ist:

• Uneinheitliche Handhabung. Bis sich eine Praxis herausbildet, werden Finanzämter unterschiedlich streng prüfen. Die Rechtsprechung wird das über die Zeit vereinheitlichen.
• Fachkunde als neuer Streitpunkt. Wenn nicht mehr die Bestellung entscheidet, rückt die Frage nach, welche Qualifikation im Einzelfall ausreicht. Nachweise über Ausbildung, Zertifizierungen und Berufserfahrung gehören daher ins Gutachten.
• Offene Veranlagungen. Ob und wie sich die Aufhebung auf noch offene Veranlagungen und laufende Einspruchsverfahren auswirkt, ist im Einzelfall mit dem steuerlichen Berater zu klären.

Was Sachverständige jetzt tun sollten

• Gutachtenmuster überarbeiten. Verweise auf das Schreiben von 2023 und auf die dort geforderte Qualifikation gehören heraus.
• Eigene Fachkunde darstellen. Ein kurzer Abschnitt zur Qualifikation samt Nachweisen ersetzt die frühere Legitimation durch die Bestellung.
• Die drei Faktoren ausdrücklich abhandeln. Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen sollten als eigene Abschnitte erkennbar sein – nicht implizit im Fließtext stehen.
• Ortstermin und Belege dokumentieren. Fotos, Rechnungen und Feststellungen sind die Grundlage, auf der die Herleitung ruht.

Wie valture die Restnutzungsdauer herleitet

valture leitet die Restnutzungsdauer aus dem Baujahr, den durchgeführten Modernisierungen und dem beim Ortstermin dokumentierten Zustand her – in Anlehnung an Anlage 2 der ImmoWertV. Jeder Zwischenschritt bleibt im Gutachten sichtbar: welche Modernisierungen mit welcher Punktzahl bewertet wurden, wie sich daraus das fiktive Baujahr ergibt und welche Feststellungen aus dem Ortstermin die Einschätzung stützen.

Die fachliche Verantwortung bleibt dabei vollständig beim Sachverständigen. Vorschläge der KI-Auswertung werden nie automatisch übernommen – jeder Wert wird einzeln geprüft und freigegeben, mit Angabe der Unterlage oder des Fotos, aus dem er stammt. Wie das im Einzelnen abläuft, steht auf der Seite Restnutzungsdauer in der Plattform.

Weiterlesen

Den vollständigen Ablauf einer Herleitung beschreibt der Leitfaden zur Restnutzungsdauer. Die Bewertungssystematik im Einzelnen steht in den Beiträgen zu den Modernisierungspunkten und zur Gesamtnutzungsdauer.